O Centro de BH vai a segundo turno: o que o projeto isenta, quem ganha e por que mais de 50 emendas travaram a discussão

Quem atravessa o Centro de Belo Horizonte num domingo à tarde entende o problema sem precisar de estudo técnico: prédios inteiros vazios acima do primeiro andar, portas de aço fechadas, um patrimônio construído que trabalha meio expediente. À noite, esvazia de vez.

É esse retrato que o PL 574/2025, da Prefeitura de Belo Horizonte, se propõe a mudar — e a discussão chega agora à etapa decisiva. Aprovado em primeiro turno em 30 de março de 2026, em votação disputada, o projeto deve ir a segundo turno ainda em agosto.

O que o projeto cria

O texto institui uma Operação Urbana Simplificada (OUS) voltada à regeneração de dez bairros da região central: Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista.

A aposta é de natureza fiscal. Em vez de o poder público construir, a proposta é reduzir o custo de quem quiser construir, reformar ou converter imóveis ali — na expectativa de que o capital privado faça o resto.

Os incentivos, um a um

Isenção temporária da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). É o valor que o empreendedor paga ao município para construir acima do coeficiente básico do terreno. Em área central, com terreno caro, essa conta pesa — e é o item que mais desestimula empreendimento novo na região.

Isenção de IPTU e de ITBI. O ITBI incide sobre a transmissão do imóvel, ou seja, sobre a compra. Isentá-lo barateia a entrada do investidor; isentar o IPTU reduz o custo de carregar o imóvel enquanto a obra não gera receita.

Perdão de dívidas de IPTU de imóveis com débitos acumulados até 31 de dezembro de 2020, nos casos de retrofit, habitação de interesse social e obras abandonadas. Este é talvez o ponto mais relevante na prática: boa parte dos prédios vazios do Centro está travada exatamente por dívida tributária que supera o valor do imóvel. Enquanto a dívida existe, ninguém compra e nada acontece.

Prazo controlado. Os benefícios têm janela limitada, desenho pensado para estimular investimento cedo, e não para virar isenção permanente.

O projeto também prevê incentivos específicos para empreendimentos de habitação de interesse social, embora o número de unidades não esteja detalhado.

A defesa

Relator do projeto, o vereador Diego Sanches (Solidariedade) sustenta que o texto enfrenta décadas de abandono e degradação — e que o Centro não vai se recuperar sozinho, por inércia de mercado. A vereadora Fernanda Altoé (Novo) trata a proposta como recuperação urbana necessária.

O argumento de fundo é o de aproveitamento: já existe metrô, ônibus, rede de água, esgoto, energia, escola e hospital. Cada família que passa a morar no Centro é uma família que usa infraestrutura instalada em vez de exigir extensão de rede em novo loteamento na periferia. Do ponto de vista de custo público por domicílio, adensar o centro é a política urbana mais barata que existe.

A crítica

A vereadora Luiza Dulci (PT) contesta o projeto por falta de estudos técnicos e questiona o que sobra para os bairros do entorno. Foram apresentadas mais de 50 emendas ao texto — número que, por si só, indica que a base do projeto não é consensual nem entre quem pretende aprová-lo.

A crítica central é que renúncia fiscal sozinha não faz cidade. Sem investimento em saneamento, iluminação e mobilidade, o incentivo pode produzir empreendimentos isolados em meio a um entorno que continua degradado — o que historicamente resulta em condomínio fechado com muro alto, não em requalificação de bairro.

O segundo ponto é a gentrificação. Quando o valor do metro quadrado sobe numa região central, quem mora ali de aluguel, quem tem comércio pequeno e quem ocupa imóveis precários tende a ser empurrado para fora. A política pode devolver vida ao Centro e, no mesmo movimento, expulsar quem resistiu ali durante a decadência. É uma sequência bem documentada em cidades que fizeram operações semelhantes.

Há ainda a questão de quem captura o benefício. Isenção de outorga e perdão de dívida são renúncia de receita — dinheiro que o município deixa de arrecadar. Se o resultado for habitação de interesse social, é investimento social por outro caminho. Se for empreendimento de alto padrão, é subsídio público a margem privada.

O que observar na votação

Três pontos separam um projeto que funciona de um que apenas transfere renda:

A vinculação da contrapartida. As emendas que amarram os benefícios a percentual mínimo de habitação de interesse social passam ou caem? É o que define quem ocupa o Centro depois.

O que entra junto. Renúncia fiscal sem cronograma de saneamento, iluminação e mobilidade é aposta em uma metade só da equação.

A janela temporal. Um prazo curto força o investimento a acontecer logo. Um prazo elástico, ou prorrogável sem critério, vira isenção permanente com outro nome.

Por que isso interessa a quem não mora no Centro

Porque a conta do espraiamento urbano é paga por todo mundo. Cidade que cresce para fora exige mais quilômetros de ônibus, mais rede de água, mais tempo de deslocamento e mais asfalto para manter — e esses custos entram no orçamento municipal inteiro, não só no da região que se expandiu.

Um Centro com moradores também muda a segurança de forma que nenhum efetivo policial substitui: rua com janela acesa e gente circulando à noite é rua com vigilância natural. É a diferença entre um bairro e um corredor de passagem.

O projeto vai a segundo turno em agosto. O texto final — e principalmente quais das mais de 50 emendas sobreviverem — é o que vai dizer se BH está fazendo política urbana ou apenas abrindo mão de receita.

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